26.05.2022
Osoby wynajmujące składniki swojego majątku (np. mieszkania, biura) poza działalnością gospodarczą – czyli świadczące usługi tzw. najmu prywatnego – mogą w 2022 roku płacić podatek od przychodów z tego najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo według zasad ogólnych (czyli od dochodów według skali podatkowej PIT). Od 2023 roku najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny
Umowa najmu pozwala na użytkowanie składników należącego do innych osób majątku za odpłatnością (czynszem). Stronami tej umowy są: wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika majątku (np. lokalu mieszkalnego), oraz najemca, czyli osoba użytkująca tenże składnik (np. zajmująca wynajmowane mieszkanie).
Najem prywatny dotyczy umowy realizowanej poza działalnością gospodarczą. O tym, czy dany element majątku wynajmowany jest „prywatnie”, czy też w ramach działalności gospodarczej decyduje sam właściciel, czyli podatnik (wynika to z orzecznictwa NSA). Niezależnie jednak od tego, w jaki sposób przychód zostanie zakwalifikowany, wynajem wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Rozliczanie ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego
Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie zapłaty, a więc faktycznej realizacji umowy najmu. W przypadku ryczałtu podatnik nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów – ryczałt płaci od przychodu.
Rocznego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem należy dokonać w zeznaniu PIT-28.
Rozliczenie najmu przez małżonków
Małżonkowie – jeśli mają wspólność majątkową – przychody z najmu (wspólnej) nieruchomości rozliczają po połowie. Mogą jednak złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że przychody te będzie rozliczać tylko jedno z nich. Dokonany wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków „przechodzi” również na lata następne, chyba że – z zachowaniem odpowiednich terminów – małżonkowie zawiadomią pisemnie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.
Stawka ryczałtu
…dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Jeżeli przychód z najmu przekroczy próg 100 000 zł, podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%.
Ewidencja przychodów
…z najmu prywatnego nie musi być prowadzona. Wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego.
Zapłata ryczałtu
…następuje miesięcznie (do 20. następnego miesiąca, natomiast za grudzień – przed upływem terminu do złożenia zeznania rocznego) lub kwartalnie (do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał – również przed upływem terminu do złożenia zeznania). Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika. Warunkiem wpłacania ryczałtu kwartalnie jest zawiadomienie o tym urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania.
Zgłoszenie ryczałtu od najmu
Od początku 2019 r. wybór ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego został maksymalnie uproszczony – podatnicy dokonują go przekazując wpłatę ryczałtu opatrzoną odpowiednim symbolem (PPE).
Wpłata ryczałtu przez osoby trzecie
Wybór opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu prywatnego może być skutecznie dokonany również w przypadku wpłaty dokonanej przez osoby trzecie. Zapłaty podatku mogą dokonać za podatnika członkowie jego najbliższej rodziny. Może również uczynić to właściciel przedmiotu hipoteki przymusowej lub zastawu – jeżeli podatek zabezpieczony jest hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym. Z przepisów Ordynacji podatkowej. wynika, że aby możliwe było skorzystanie z zapłaty podatku przez inny podmiot niż sam podatnik, muszą zostać spełnione warunki szczegółowo określone we wskazanej regulacji prawnej.
Najem prywatny a VAT
Zdarzają się sytuacje, że prowadzący działalność gospodarczą podatnik VAT posiada majątek osobisty – np. mieszkanie – odrębny od tego, który służy mu do wykonywania tejże działalności. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, na gruncie VAT każde wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest dla tego podatku uznawane za działalność gospodarczą. Zatem prywatny najem jest przedmiotem opodatkowania tym podatkiem.