Jedną z najczęściej stosowanych metod zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy po zakończeniu umowy najmu jest wpłata kaucji przy oddawaniu lokalu. Kaucja nie jest jedynie zwyczajem – jej stosowanie wynika także z przepisów prawa, w szczególności z art. 6 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Zobacz też: Cyfryzacja kontroli podatkowych – jak nowoczesny fiskus działa w erze danych i sztucznej inteligencji
Spis treści:
1. Podstawa prawna i zasady wpłaty kaucji
2. Zwolnienie z obowiązku wpłaty kaucji
3. Zwrot i waloryzacja kaucji
4. Możliwość potrącenia kaucji
5. Postępowanie w przypadku sporu
6. Znaczenie zużycia lokalu
7. Podsumowanie
Podstawa prawna i zasady wpłaty kaucji
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłaty kaucji przez najemcę, mającej zabezpieczyć należności wynajmującego w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Zwolnienie z obowiązku wpłaty kaucji
Kaucji nie pobiera się w przypadku, gdy umowa dotyczy:
-
- najmu lokalu zamiennego lub socjalnego,
- zamiany lokalu, jeśli najemca otrzymał zwrot kaucji bez jej waloryzacji.
Zwrot i waloryzacja kaucji
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak nie niższej niż kwota pierwotnie pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.
Zobacz też: Zawarcie umowy z członkiem zarządu spółki z o.o. – co musisz wiedzieć?
Możliwość potrącenia kaucji
Kaucja może zostać wykorzystana przez wynajmującego do zaspokojenia należności:
-
- czynszowych,
- za media,
- wynikających z ponadnormatywnego zużycia lub zniszczeń lokalu.
W przypadku, gdy roszczenia przekraczają wysokość kaucji, wynajmujący może dochodzić pozostałej kwoty na drodze sądowej. Najemca może natomiast w tym trybie dochodzić zwrotu należnej mu części kaucji, jeśli kwestionuje roszczenia wynajmującego.
Postępowanie w przypadku sporu
Często spory dotyczą:
-
- stanu technicznego lokalu,
- ewentualnych zniszczeń.
Wynajmujący musi wykazać, że zużycie wykracza poza normalne użytkowanie i oszacować koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Zwrot kaucji może zostać pomniejszony wyłącznie o faktycznie poniesione wydatki na naprawy.
Znaczenie zużycia lokalu
Nie każde zużycie lokalu uprawnia wynajmującego do potrącenia kaucji. Normalne użytkowanie, np. wyblaknięcie farby, nie powoduje odpowiedzialności najemcy. Najemca może kwestionować wskazane przez wynajmującego koszty i domagać się ich dokumentacji.
Podsumowanie
Kaucja jest ustawowo przewidzianym zabezpieczeniem należności wynajmującego i może być potrącana wyłącznie w zakresie faktycznie poniesionych kosztów. W przypadku powstania sporu zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. Ocena stanu lokalu oraz zasadności i zakresu ewentualnych potrąceń powinna opierać się na obiektywnej analizie stopnia zużycia lokalu w odniesieniu do normalnego użytkowania.
W razie wątpliwości Skontaktuj się z Doradztwem Podatkowym Graczyk