W przypadku zakończenia umowy najmu, niezależnie od tego, czy przedmiotem najmu jest ruchomość (np. samochód, sprzęt budowlany), czy nieruchomość (np. mieszkanie), często pojawia się pytanie: kto odpowiada za zużycie lub uszkodzenie przedmiotu najmu i w jakim zakresie.
Zobacz też: Cesja wierzytelności – obowiązki wierzyciela i prawa dłużnika
Spis treści:
-
- Podstawa prawna odpowiedzialności najemcy
- Zużycie naturalne a pogorszenie rzeczy
- Okoliczności obciążające najemcę
- Znaczenie okresu i przeznaczenia rzeczy
- Dokumentacja i dowody
- Podsumowanie
Podstawa prawna odpowiedzialności najemcy
Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, najemca jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednak nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania.
Oznacza to, że po zakończeniu najmu przedmiot powinien nadawać się do dalszego użytku – przez właściciela lub kolejnego najemcę.
Zużycie naturalne a pogorszenie rzeczy
Przedmiot najmu może ulegać naturalnemu zużyciu w trakcie użytkowania:
-
-
w samochodzie – zużycie układu hamulcowego, zawieszenia, tapicerki po kilku latach,
-
w nieruchomości – wyblakła farba, drobne ślady eksploatacyjne na podłodze.
-
Natomiast uszkodzenia mechaniczne, np. dziury w ścianach, rysy na lakierze czy nadmierne zabrudzenia, nie stanowią naturalnego zużycia i mogą obciążać najemcę.
Okoliczności obciążające najemcę
Najemca odpowiada również, jeśli:
-
- korzysta z rzeczy w sposób sprzeczny z przeznaczeniem,
- powstałe uszkodzenia wpływają na wartość lub wygląd rzeczy, nawet jeśli da się ją dalej użytkować (np. zarysowania paneli podłogowych w mieszkaniu).
Zobacz też: Zabezpieczenie roszczenia w sprawach gospodarczych
Znaczenie okresu i przeznaczenia rzeczy
Przy ocenie odpowiedzialności ważne jest:
-
-
okres najmu – dłuższe użytkowanie może generować naturalne zużycie, krótszy okres nie,
-
przeznaczenie przedmiotu – np. podłoga w mieszkaniu używanym przez jedną rodzinę zużyje się inaczej niż w lokalu użytkowym z dużym ruchem klientów.
-
Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny.
Dokumentacja i dowody
Aby ustalić odpowiedzialność najemcy:
-
-
warto zrobić zdjęcia stanu rzeczy przy wydaniu i przy zwrocie,
-
porównać różnice, aby wykazać uszkodzenia wykraczające poza normalne zużycie,
-
wykorzystać dokumentację w przypadku sporu prawnego.
-
Podsumowanie
Umowa najmu może zawierać dodatkowe postanowienia określające, czego najemca nie może robić, na przykład palenia w pojeździe. Naruszenie tych zasad, takie jak pozostawienie zapachu tytoniu, traktuje się jako przekroczenie normalnego zużycia, co pozwala wynajmującemu obciążyć najemcę kosztami.
W przypadku wątpliwości dotyczących sporządzenia umowy lub włączenia odpowiednich postanowień Skontaktuj się z Doradztwem Podatkowym Graczyk