Użyczenie jest umową uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Polega na tym, że użyczający zobowiązuje się bezpłatnie przekazać biorącemu w używanie rzeczy stanowiącej jego własność.
Istotą tej umowy jest nieodpłatność i bezinteresowność. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku pozostaje ona neutralna podatkowo. Dla fiskusa ważne jest, że po stronie korzystającego z użyczenia powstanie przychód, a także kwestie dotyczące opłat czynszu za użytkowanie lokalu, czy ewentualne związki rodzinne między stronami umowy użyczenia.
Umowa użyczenia
…może być zawarta w dowolnej formie – pisemnej, ustnej, aktu notarialnego itp. Jej cechą charakterystyczną jest nieodpłatność (tym głównie różni się od wynajmu).
Zgodnie z art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych PIT przychodami są nie tylko otrzymane przez podatnika pieniądze (lub substytuty pieniądza, np. czeki), ale również m.in. wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń. To ostatnie pojęcie nie jest jednoznacznie zdefiniowane przez ustawy podatkowe, nie mniej jednak uznaje się, że w przypadku umowy użyczenia takie nieodpłatne świadczenie ma miejsce. Zatem u osoby, która otrzymuje w użyczeniu np. lokal do prowadzenia działalności gospodarczej powstaje przychód, który podlega opodatkowaniu.
Fakt, że użyczenie jest bezpłatne nie oznacza wcale, że jest ono „bezwartościowe”. Jeżeli jego przedmiotem jest udostępnienie lokalu (lub budynku), wartość taką ustala się jako pieniężny odpowiednik (równowartość) czynszu, który przysługiwałby, gdyby użyczający lokal ten wynajął. Choć umowa użyczenia jest nieodpłatna, osoba biorąca w użyczenie musi zatem wykazać z tego tytułu przychód podatkowy – w wysokości czynszu przysługującego, gdyby doszło do zawarcia odpłatnej umowy najmu. W konsekwencji po stronie biorącego nieruchomość w użyczenie powstaje przychód, który podlega opodatkowaniu w zeznaniu rocznym.
Odmiennie sytuacja wygląda w przypadku drugiej strony umowy, czyli właściciela nieruchomości. Skoro użycza ją nieodpłatnie i z tego tytułu nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia – to umowa jest dla niego neutralna podatkowo.
Opłaty ponoszone przez biorącego w użyczenie – media, czynsz
Przejmujący użyczony lokal ponosi zazwyczaj koszty jego utrzymania. Głównie dotyczy to zapłaty za media wchodzące w skład czynszu – takie jak energia elektryczna, gaz, woda i inne opłaty rozliczane na podstawie wskazań liczników. Wydatki te nie stwarzają dla właściciela (użyczającego) przychodu do opodatkowania.
Odmiennie przedstawia się kwestia czynszu za użyczony lokal. Mimo, że kwota ta odprowadzana jest np. na konto spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej, stanowi ona dla użyczającego przychód i podlega opodatkowaniu – na zasadach ogólnych. Wynika to z faktu, że obowiązek zapłaty czynszu spoczywa na właścicielu lokalu. Jeżeli zostaje on w tym obowiązku „wyręczony” (przez biorącego w użyczenie), wówczas powstaje rodzaj zwolnienia z długu – w postaci zapłaty za należności, którą użyczający i tak musiałby zapłacić.
Użyczenie najbliższym
W przypadku biorącego użyczaną rzecz obowiązek podatkowy (z tytułu uzyskanego przychodu) nie powstanie, jeśli użyczającym jest członek jego rodziny. Zgodnie z Ustawą o PIT wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej – w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Dotyczy to najbliższej rodziny – małżonka, zstępnych (np. dzieci, wnuki), wstępnych (np. rodzice, dziadkowie), zięcia/synowej, rodzeństwa (oraz ich zstępnych), teściów itd. Użyczenie nieruchomości dokonane pomiędzy członkami rodziny jest zatem neutralne podatkowo – zarówno dla oddającego jak i dla biorącego w użyczenie.
To samo dotyczy sytuacji, gdy – w formie użyczenia, a więc nieodpłatnie – członkom najbliższej rodziny udostępniana jest nieruchomość do celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku opłacany przez biorącego podatek od użyczonej mu nieruchomości, czynsz oraz „licznikowe” opłaty za media mogą być kwalifikowane jako koszt uzyskania przychodu.
Warto przy tym zaznaczyć, że analogiczne zwolnienie nie dotyczy świadczeń otrzymywanych ze stosunku pracy, pracy nakładczej lub umów będących podstawą uzyskiwania przychodów z działalności wykonywanej osobiście.
Remont użyczonego lokalu
Kwestie podatkowe związane z użyczeniem lokalu komplikuje nieco sytuacja, gdy biorący lokal w użyczenie przeprowadzi jego remont – na przykład w celu adaptacji do prowadzonej działalności. To, czy wartość takiego remontu będzie stanowiła przychód dla użyczającego zależy od tego, czy został on przeprowadzony z własnej woli biorącego w używanie. Jeśli tak – dla użyczającego przychód nie powstanie. Inaczej jednak wygląda sytuacja, gdy przeprowadzenie remontu wynikało z umowy użyczenia – w takim przypadku wartość remontu traktowana jest jako przychód, z którego należy się z fiskusem rozliczyć.